Forest Hill Park Apartments 13995-14015 Superior Rd Immeuble residentiel 174 lots 2 566 427 € (14 750 €/Lot) Cleveland, OH 44118

Green Bridge Real Estate a le plaisir de présenter la fantastique opportunité de logement abordable à valeur ajoutée des 174 appartements Forest Hill Park situés au 13995-14015 Superior Road, à East Cleveland, dans l'Ohio. La propriété se compose de deux bâtiments entièrement en briques de huit étages, desservis par ascenseur, totalisant 161 000 pieds carrés de surface habitable ; 188 000 pieds carrés au total sur 1,479 acres, comprenant 31 unités d'une chambre/une salle de bain d'environ 775 pieds carrés chacune, 115 unités de deux chambres/une salle de bain et demie d'environ 950 pieds carrés chacune et 28 unités de trois chambres/une salle de bain et demie d'environ 1 040 pieds carrés chacune. Le complexe a été ouvert pour la dernière fois en 2017, le bâtiment est actuellement vacant et a été nettoyé pour permettre le début immédiat des rénovations. À des fins d'estimation et de démonstration, cette rénovation pourrait se situer entre 30 000$ par suite (5 220 000$) et 50 000$ par suite (8 700 000$), selon les finitions et les coûts. Veuillez utiliser vos propres estimations. Les propriétés comparables reflètent des propriétés similaires finies et rénovées évaluées et transférées à plus de 75 000$ l'unité. La propriété ordonne la vente immédiate à 2 899 000$ ou 16 660$ par unité. Première position, le financement des vendeurs est disponible pour les investisseurs qualifiés avec un acompte de 25 %, un intérêt de 6,0 % (TAEG), un amortissement sur 25 ans, un paiement forfaitaire dû dans quatre ans, des paiements mensuels du principal et des intérêts avec un séquestre fiscal immobilier supplémentaire. D'éventuels abattements fiscaux, des crédits d'impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC), des crédits d'impôt pour rénovations fiscales historiques et d'autres programmes potentiels pourraient être disponibles.
Chaque tour est reliée par un garage de stationnement couvert hors sol de 88 places composé de 79 places simples (pour une moyenne de 35 dollars par mois en 2015) et de neuf places doubles (pour une moyenne de 50 dollars par mois en 2015), fournissant des revenus supplémentaires, ainsi qu'un espace ouvert sur le toit qui pourrait être transformé en zone de loisirs de plein air. Le complexe était auparavant exploité par des services publics payés par le propriétaire. Cette opportunité permet à un nouveau propriétaire de sous-compter l'électricité de chaque unité, ce qui permet de la transmettre aux locataires. La chaleur était fournie par un système de chaudière à vapeur au gaz. L'installation de fournaises au gaz individuelles, de plinthes électriques ou de mini-splits permettrait aux propriétaires de bénéficier de très faibles coûts de services publics (payés par le locataire ou sous-compteurs). Chaque bâtiment dispose de deux ascenseurs pour passagers (quatre au total) desservant les huit étages. Auparavant, AT&T avait loué une tour sur le toit et deux zones de laverie existantes, et l'installation de distributeurs automatiques pourrait également générer des revenus supplémentaires.
Les taux de location devraient se situer entre 90 % et 110 % du montant maximum des loyers équitables établi par le HUD en 2025 pour les logements abordables dans ce code postal, soit 1 356 dollars pour les suites à une chambre, 1 644 dollars pour les suites à deux chambres et 2 112 dollars pour les suites à trois chambres. Taux de capitalisation de 97 %.
Le Forest Hill Park Apartments a été construit en 1948 en tant que résidence haut de gamme, et sa construction reflète l'extravagance voulue par le constructeur d'origine. Il présente de grandes pièces, des murs épais et insonorisés et une grande construction en pierre au rez-de-chaussée qui est unique à l'époque. Il est situé à seulement 1,5 km du campus principal de la Cleveland Clinic, à 3 km de l'université Case Western et à quelques pas du quartier commerçant de Coventry Road.
Revenus et opérations antérieurs :
En 2012-2013, les appartements Forest Hill Park étaient très bien occupés, avec un taux d'occupation moyen de 90 % tout au long de leur exploitation. En moyenne, plus de 100 des logements occupés, soit plus de 70 % des logements, étaient subventionnés par des loyers « garantis » fournis par le Fonds fédéral et étatique pour aider les personnes à faible revenu (section 8 basée sur des bons d'achat). Cet arrangement a fourni une base de locataires stable et cohérente, les paiements de loyer « garantis » représentant plus de 50 % du revenu annuel brut au cours des années 2012 à 2015.
Revenus antérieurs des tours cellulaires AT&T Rooftop :
L'unité 805 a été louée à AT&T Wireless pour environ deux fois le coût de la consommation électrique mensuelle (l'unité était sous-mesurée). En outre, 50 % de tout revenu de location supplémentaire sur le toit de toute future tour de téléphonie cellulaire n'appartenant pas à AT&T est allé au propriétaire précédent (colocation). Cela a généré environ 12 070 dollars de revenus supplémentaires pour 2014.