140 Litton Dr Bureau 1 938 m² 95 % Loué À vendre Grass Valley, CA 95945 4 424 655 € (2 283,15 €/m²) Taux de capitalisation 6,82 %

Coldwell Banker Commercial Grass Roots Realty, en tant que conseiller exclusif, a le plaisir de présenter à la vente le 140 Litton Drive à Grass Valley, en Californie (« La propriété »), un immeuble médical et de bureaux de 20 860 pieds carrés méticuleusement entretenu, idéalement situé sur Sierra College Drive, le sous-marché médical et de bureaux le plus prisé de l'ouest du comté du Nevada. Cette offre représente une opportunité fantastique d'acquérir un actif de premier ordre à un prix nettement inférieur au coût de remplacement, avec un flux de trésorerie stable et un potentiel de valeur ajoutée immédiat grâce à une gestion des dépenses plus efficace et à une création de valeur à long terme en convertissant des espaces de bureaux traditionnels en bureaux médicaux au fur et à mesure des contrats de location.

La propriété est proposée à 4 850 000 dollars (232,49 $/pied carré) avec un taux de capitalisation pour la première année de 6,82 %. Il est actuellement loué à 95,4 % dans 10 suites, d'une superficie moyenne de 2 086 pieds carrés, un endroit idéal pour les locataires de bureaux médicaux et traditionnels. Le taux de location moyen pondéré de 1,58 $/SF/mois NNN est nettement inférieur aux taux comparables du marché, les récents contrats de location médicale dans les bâtiments voisins se situant en moyenne à 2,19 $/SF/MO NNN et les baux de bureaux traditionnels se situant en moyenne à 1,84 $/SF/MO NNN, offrant une opportunité de valeur ajoutée claire à mesure que les locataires se présentent.

En outre, le propriétaire actuel n'a pas entièrement pris en charge toutes les dépenses autorisées par les contrats de location existants, offrant à l'investisseur un potentiel immédiat d'augmentation du bénéfice d'exploitation grâce à une gestion des dépenses plus efficace.

Avec une durée de location moyenne pondérée (WALT) de 3,24 ans, les investisseurs bénéficieront à la fois d'une stabilité immédiate des flux de trésorerie et de la capacité de tirer parti des hausses futures grâce à la valorisation des loyers par rapport au marché et à des conversions stratégiques en cabinets médicaux, dont les loyers sont nettement plus élevés que ceux des espaces de bureaux traditionnels.

Faits saillants de l'investissement :

Emplacement idéal/Locataires de grande qualité :

Sierra College Drive abrite les bâtiments médicaux et de bureaux les plus récents de Grass Valley et constitue le lieu de prédilection pour les médecins en raison de la qualité supérieure des bâtiments et de leur proximité avec le Sierra Nevada Memorial Hospital, à seulement deux minutes en voiture du 140 Litton Drive. Cette proximité permet aux professionnels de la santé de passer presque tout le temps qu'ils passent entre leur bureau et l'hôpital, ce qui en fait le choix idéal pour les professionnels de santé qui recherchent à la fois qualité et efficacité.

Bien que Sierra College Drive soit principalement connue pour héberger la majorité des utilisateurs médicaux du marché, elle attire également les utilisateurs de bureau traditionnels de la plus haute qualité de la région. Parmi les principaux locataires figurent CHW Law, The Scinto Group (CPA), Baird Financial, Ostrofe Financial Consultants, Stifel, la Sierra Nevada Memorial Hospital Foundation et Placer Title, qui ont tous élu domicile à Sierra College Drive. La célèbre coopérative alimentaire BriarPatch est située juste de l'autre côté de la rue. L'établissement se trouve à quelques pas des boutiques et des restaurants d'East Main Street, du lycée Nevada Union et du Sierra College. À seulement un pâté de maisons se trouve le point de départ du sentier Litton, une piste cyclable et pédestre naturelle de 3 km qui serpente à travers une ceinture de verdure urbaine informelle, reliant les résidents et les travailleurs aux entreprises, aux écoles et à d'autres institutions.

Principes fondamentaux des sous-marchés

Sierra College Dr. est le sous-marché de bureaux le plus performant de l'ouest du comté du Nevada et compte actuellement 4 postes vacants (dont une suite médicale clé en main de 960 pieds carrés disponible à 140 litres) pour un total de 5 290 pieds carrés sur un inventaire total de 212 813 pieds carrés de bureaux et de bureaux médicaux, soit un taux d'inoccupation de 2,4 %. Les coûts de construction élevés, estimés à environ 350 dollars le pied carré, et la disponibilité limitée de terrains constructibles à proximité de l'hôpital font qu'il est peu probable que de nouveaux bâtiments concurrents soient développés sans une augmentation significative des loyers. La pénurie d'espaces de bureaux et de locaux médicaux de haute qualité devrait assurer une demande constante et une forte croissance des loyers dans les années à venir.

Fierté de la propriété/Entretenu méticuleusement

La propriété actuelle a maintenu la propriété au plus haut niveau avec le toit, le parking, le chauffage, la climatisation et les espaces intérieurs en excellent état.
Loyers inférieurs à ceux du marché :

140 Le taux de location moyen pondéré de 1,58 dollar par mètre carré de Litton est inférieur de 14 % à celui des bureaux comparables traditionnels de Sierra College Dr., qui se situent en moyenne à 1,84 dollar le pied carré, et 28 % inférieur aux récents contrats de location médicale qui se situent en moyenne à 2,19 dollars le pied carré, ce qui offre de nombreuses possibilités d'augmenter les loyers à mesure que les locataires expirent, avec ou sans mise en œuvre d'une stratégie de conversion médicale.

Répercussions des dépenses :

Actuellement, 76 % des loyers (tous les baux sauf deux) concernent des baux NNN, tandis que les deux autres locataires (SCO Engineering et Sierra Nevada Memorial Hospital Foundation) remboursent les CAM mais ne couvrent pas les impôts et les assurances. Les locataires du NNN remboursent actuellement 0,42 $/SF/mois, contre des dépenses d'exploitation réelles de 0,67 $/SF/mois, ce qui représente une opportunité de valeur ajoutée immédiate pour un nouveau propriétaire qui peut assumer une plus grande partie, voire la totalité, des dépenses d'exploitation.

Notre analyse pro forma suppose une approche prudente pour augmenter les frais de remboursement du NNN des locataires, en projetant des recettes de remboursement d'environ 102 000 dollars la première année, soit 0,43 $/SF/mois sur la superficie occupée, soit environ 69 % des dépenses d'exploitation de la première année. Ce chiffre devrait légèrement augmenter au fil du temps, pour atteindre 90 % des dépenses d'exploitation totales au cours des deux dernières années de la période d'analyse. Il est important de noter que les dépenses d'exploitation courantes des bâtiments voisins se situent en moyenne entre 0,45$ et 0,65$ par mois, ce qui renforce l'opportunité d'aligner davantage le 140 Litton Drive sur les normes du marché local.

Infrastructure de développement médical :

Environ 34 % du bâtiment est actuellement construit comme espace médical, et 2 880 pieds carrés supplémentaires (suite 110 — 13,4 % de la propriété) sont actuellement utilisés comme bureaux traditionnels mais déjà construits comme locaux médicaux avec des salles de soins plombées (la plomberie est actuellement recouverte dans les murs). Cette infrastructure existante réduit considérablement les coûts et les efforts liés à la conversion de l'espace à un usage médical, offrant un avantage immédiat aux locataires médicaux potentiels ou aux investisseurs qui souhaitent repositionner la propriété pour des opportunités de location plus élevées sur le marché des cabinets médicaux.