Cannonball Apartments 4822 N Nelson St Immeuble residentiel 21 lots 1 859 088 € (88 528 €/Lot) Taux de capitalisation 8,30 % Spokane, WA 99217

Aperçu et thèse d'investissement
Ce complexe de 21 logements, composé de deux bâtiments adjacents situés au 2824 E Wabash Ave (12 unités, construites en 1976) et au 4822 N Nelson St (9 unités, construites en 1973 avec une mise à jour effective en 1996), offre une opportunité rare sur le marché locatif en pleine croissance de Spokane. Coté à seulement 2 100 000 dollars, l'actif est positionné bien en dessous des valorisations boursières actuelles, ce qui crée une hausse immédiate des actions pour le bon acheteur.
Principaux arguments de vente
Des prix inférieurs à ceux du marché et des indicateurs unitaires attrayants
Prix convaincant : avec 21 unités, même une évaluation de marché prudente de 150 000 dollars par unité suggérerait une valeur supérieure à 3 millions de dollars. Dans le contexte actuel, plusieurs propriétés similaires ont effectué des transactions à un niveau égal ou supérieur à ce seuil. Le prix de cette propriété représente une hausse intrinsèque significative.
Comps des ventes : De récentes transactions dans le segment multifamilial de Spokane ont révélé que des actifs comparables atteignaient des prix unitaires plus élevés. Par exemple, plusieurs complexes multifamiliaux situés dans des quartiers similaires ont fermé leurs portes entre 140 000 et 175 000 dollars par unité, ce qui confirme qu'à 2,1 millions de dollars, cet actif est proposé à un prix attractif.
Opportunité de valeur ajoutée grâce à des améliorations opérationnelles
Potentiel mal géré : ces propriétés ont toujours connu une mauvaise gestion en matière de contrôle des dépenses et d'augmentation des loyers. Un nouveau propriétaire proactif peut rationaliser les opérations, mettre en œuvre des pratiques de gestion modernes et augmenter stratégiquement les loyers pour augmenter le bénéfice net d'exploitation.
Améliorations continues : Les deux bâtiments ont bénéficié d'améliorations constantes au fil des ans (par exemple, revêtement de sol LVP, appareils électroménagers modernisés, peinture fraîche et nouvelle moquette), ce qui réduit les dépenses d'investissement immédiates nécessaires pour attirer des locataires de qualité tout en laissant de la marge pour de nouvelles améliorations.
Dynamique du marché local favorable
Croissance économique et demande locative : Spokane continue de connaître une forte croissance économique avec un afflux important de nouveaux résidents. Cela stimule la demande de logements locatifs de qualité, ce qui rend les propriétés multifamiliales particulièrement attrayantes.
Avantages de l'emplacement : Situées dans un quartier stable et en transition, ces propriétés bénéficient de la proximité des principales commodités, des centres d'emploi, des écoles et des couloirs de transport en commun. Les investisseurs peuvent s'attendre à une croissance régulière du taux d'occupation et des loyers à mesure que le quartier continue d'évoluer.
Appréciation future : Compte tenu des tendances continues en matière de croissance des loyers et de l'amélioration de l'économie régionale, les propriétés qui présentent actuellement des performances opérationnelles insuffisantes peuvent connaître une hausse significative une fois les problèmes de gestion résolus.
Soutenir le prix et la valeur de marché
Des données de marché récentes de Spokane indiquent que les propriétés multifamiliales, en particulier celles dont le nombre d'unités et la disposition sont similaires, sont proposées à des prix plus élevés. 8 à 3 millions et plus, selon l'état et la prise en charge. Le prix actuel de cet actif est donc non seulement une aubaine, mais offre également une marge de création de valeur grâce à :
Améliorer l'efficacité opérationnelle.
Aligner stratégiquement les loyers sur les tendances du marché.
Capitaliser sur les perspectives de croissance à long terme de la région.
Conclusion
Ce complexe de 21 unités représente une opportunité de valeur ajoutée intéressante à Spokane. Avec un prix bien inférieur à celui du marché et un potentiel de hausse important grâce à une meilleure gestion et à des ajustements stratégiques des loyers, les investisseurs qui souhaitent tirer parti de la vigueur du marché locatif de Spokane devraient examiner de plus près ces actifs.