34% Upside & Potential to Build 4+ ADUs | 809 Flora Dr
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34% Upside & Potential to Build 4+ ADUs 809 Flora Dr Immeuble residentiel 9 lots 1 972 066 € (219 118 €/Lot) Taux de capitalisation 4,55 % Inglewood, CA 90302
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INFORMATIONS PRINCIPALES SUR L'INVESTISSEMENT
- Tirez parti du CA SB1211 et créez au moins (4) nouveaux ADU
- Taux de capitalisation pro forma de 11,06 % et 6,51 GRM (en supposant des loyers de marché stabilisés et quatre ADU)
- Fierté de propriété : Méticuleusement entretenu par le propriétaire actuel (voir OM pour plus de détails)
- Taux de plafonnement de tous les loyers au marché : 6,95 % (sans les ADU)
- Opportunité de valeur ajoutée. Environ 35 % de hausse organique de la location
- (9) Places de parking couvertes sur place, piscine rénovée, nouveau coin salon avec pergola, blanchisserie sur place
RÉSUMÉ ANALYTIQUE
* Vendeur motivé par une baisse de prix * Le vendeur remplace/améliore également le panneau électrique principal. Une occasion rare d'acquérir un complexe de 9 logements méticuleusement entretenu, offert pour la première fois en près de 30 ans. Située à quelques pâtés de maisons de Ladera Heights et à quelques pas d'Amazon Fresh, de Chipotle et de Starbucks, cette propriété prisée présente un potentiel de hausse important.
Les équipements comprennent une laverie sur place, neuf places de parking et une piscine commune. Huit des neuf unités ont été rénovées entre 2009 et 2021, mais les loyers actuels restent inférieurs d'environ 36 % au marché malgré les augmentations en septembre 2024.
Mises à niveau récentes (2013-2022) :
- Resurfaçage de la piscine et de la terrasse, drainage conforme au code
- Remplacement du toit (2014/2019)
- Nouvelles mains courantes, portail d'entrée et éclairage LED du carport
- Resurfaçage des passerelles, nivellement du béton et peinture extérieure
- Conforme à la norme SB721 : le propriétaire a effectué les inspections requises des balcons, des terrasses et des passerelles surélevées.
Potentiel de valeur ajoutée supplémentaire :
En vertu du projet de loi SB1211 de l'État de Californie, la propriété est éligible à l'ajout de (4) ADU 1BD/1BA de 450 pieds carrés, portant les rendements de trésorerie à 8,44 % pour les loyers pro forma. À compter de janvier 2025, les limites d'augmentation des loyers seront alignées sur le plafond de 5 % et plus de l'IPC de la Californie, permettant ainsi d'accélérer la mise en marché des loyers.
Les équipements comprennent une laverie sur place, neuf places de parking et une piscine commune. Huit des neuf unités ont été rénovées entre 2009 et 2021, mais les loyers actuels restent inférieurs d'environ 36 % au marché malgré les augmentations en septembre 2024.
Mises à niveau récentes (2013-2022) :
- Resurfaçage de la piscine et de la terrasse, drainage conforme au code
- Remplacement du toit (2014/2019)
- Nouvelles mains courantes, portail d'entrée et éclairage LED du carport
- Resurfaçage des passerelles, nivellement du béton et peinture extérieure
- Conforme à la norme SB721 : le propriétaire a effectué les inspections requises des balcons, des terrasses et des passerelles surélevées.
Potentiel de valeur ajoutée supplémentaire :
En vertu du projet de loi SB1211 de l'État de Californie, la propriété est éligible à l'ajout de (4) ADU 1BD/1BA de 450 pieds carrés, portant les rendements de trésorerie à 8,44 % pour les loyers pro forma. À compter de janvier 2025, les limites d'augmentation des loyers seront alignées sur le plafond de 5 % et plus de l'IPC de la Californie, permettant ainsi d'accélérer la mise en marché des loyers.
BILAN FINANCIER (PRO FORMA - 2024) |
ANNUEL | ANNUEL PAR m² |
|---|---|---|
| Revenu de location brut |
301 974 €
|
451,51 €
|
| Autres revenus |
1 101 €
|
1,65 €
|
| Perte due à la vacance |
9 060 €
|
13,55 €
|
| Revenu brut effectif |
294 015 €
|
439,61 €
|
| Taxes |
-
|
-
|
| Frais d’exploitation |
-
|
-
|
| Total des frais |
75 979 €
|
113,60 €
|
| Résultat net d’exploitation |
218 036 €
|
326,01 €
|
BILAN FINANCIER (PRO FORMA - 2024)
| Revenu de location brut | |
|---|---|
| Annuel | 301 974 € |
| Annuel par m² | 451,51 € |
| Autres revenus | |
|---|---|
| Annuel | 1 101 € |
| Annuel par m² | 1,65 € |
| Perte due à la vacance | |
|---|---|
| Annuel | 9 060 € |
| Annuel par m² | 13,55 € |
| Revenu brut effectif | |
|---|---|
| Annuel | 294 015 € |
| Annuel par m² | 439,61 € |
| Taxes | |
|---|---|
| Annuel | - |
| Annuel par m² | - |
| Frais d’exploitation | |
|---|---|
| Annuel | - |
| Annuel par m² | - |
| Total des frais | |
|---|---|
| Annuel | 75 979 € |
| Annuel par m² | 113,60 € |
| Résultat net d’exploitation | |
|---|---|
| Annuel | 218 036 € |
| Annuel par m² | 326,01 € |
INFORMATIONS SUR L’IMMEUBLE
| Prix | 1 972 066 € | Style d’appartement | De faible hauteur |
| Prix par lot | 219 118 € | Classe d’immeuble | C |
| Type de vente | Investissement | Surface du lot | 0,11 ha |
| Taux de capitalisation | 4,55 % | Surface de l’immeuble | 669 m² |
| Condition de vente | 1031 Exchange | Occupation moyenne | 100% |
| Multiplicateur du loyer brut | 12.45 | Nb d’étages | 2 |
| Nb de lots | 9 | Année de construction/rénovation | 1954/2022 |
| Type de bien | Immeuble residentiel | Ratio de stationnement | 0,12/1 000 m² |
| Sous-type de bien | Appartement |
| Prix | 1 972 066 € |
| Prix par lot | 219 118 € |
| Type de vente | Investissement |
| Taux de capitalisation | 4,55 % |
| Condition de vente | 1031 Exchange |
| Multiplicateur du loyer brut | 12.45 |
| Nb de lots | 9 |
| Type de bien | Immeuble residentiel |
| Sous-type de bien | Appartement |
| Style d’appartement | De faible hauteur |
| Classe d’immeuble | C |
| Surface du lot | 0,11 ha |
| Surface de l’immeuble | 669 m² |
| Occupation moyenne | 100% |
| Nb d’étages | 2 |
| Année de construction/rénovation | 1954/2022 |
| Ratio de stationnement | 0,12/1 000 m² |
CARACTÉRISTIQUES DU LOT
- Climatisation
- Espace d’entreposage
- Chauffage
- Cuisine
- Four
- Cuisinière
CARACTÉRISTIQUES DU SITE
- Accès 24 h/24
- Accès contrôlé
- Laverie
- Piscine
- Système de sécurité
- CVC contrôlé par le locataire
- Détecteur de fumée
LOT INFORMATIONS SUR LA COMBINAISON
| DESCRIPTION | NB DE LOTS | MOY. LOYER/MOIS | m² |
|---|---|---|---|
| 1+1 | 7 | - | - |
| 2+1 | 1 | - | - |
| 3+2.5 | 1 | - | - |
1 of 1
TAXES FONCIÈRES
| Numéro de parcelle | 4017-020-013 | Évaluation des aménagements | 424 904 € |
| Évaluation du terrain | 262 879 € | Évaluation totale | 687 783 € |
TAXES FONCIÈRES
Numéro de parcelle
4017-020-013
Évaluation du terrain
262 879 €
Évaluation des aménagements
424 904 €
Évaluation totale
687 783 €
ZONAGE
| Code de zonage | R3, Inglewood |
| R3, Inglewood |
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