State of CA Air Resources Board Complex Portefeuille à vendre 5 biens 13 574 112 € Localisations multiples

CBRE a le plaisir d'offrir un complexe de bureaux magnifiquement entretenu de ±55 998 pieds carrés utiles nets loués à long terme à l'État de Californie. Le seul locataire est la California Air Resources Board-Monitoring and Laboratory Division (CARB), une agence essentielle qui supervise et coordonne les efforts de la Californie pour tester, mesurer et limiter l'exposition de ses résidents aux éléments polluants atmosphériques de toutes sortes. Le sujet est stratégiquement situé à quelques pâtés de maisons du siège du CARB, situé au 1001 I Street à Sacramento, ainsi que du Capitole de l'État de Californie, siège du gouvernement de l'État le plus peuplé de l'Union et de la cinquième plus grande économie du monde. Le complexe se trouve à quelques pas du Capitole de l'État, de dizaines d'autres bâtiments de l'État de Californie ainsi que de nombreuses offres résidentielles et commerciales de toutes sortes. L'emplacement du quartier central des affaires est tout simplement superbe et difficile à reproduire.
Depuis qu'elle a occupé pour la première fois le 1927 13e Rue en 1981 et le 1900 14e Rue vers 1998, l'Agence a demandé et reçu des améliorations et des mises à niveau périodiques de ses bâtiments afin de maintenir des installations ultramodernes haut de gamme. Au cours des 12 dernières années, Owner a fait état de mises à niveau de laboratoires d'environ 4 millions de dollars. Des subventions fédérales subventionnent certaines recherches effectuées sur place. La satisfaction du CARB à l'égard des installations est manifeste. Ils sont en place depuis environ 34 ans et ont effectué une nouvelle prolongation de bail en 2021.
Le prix de l'Opportunity est de 14 879 000$. Le prix d'offre est égal à 266$ le pied carré avec un taux de capitalisation initial sur le bénéfice d'exploitation net annualisé actuel de 7,75 %. Notre analyse des flux de trésorerie actualisés sur 10 ans (Argus™), qui suppose que le locataire renouvelle son bail en 2034 et que le complexe sera vendu après 10 ans, prévoit un TRI annuel sans effet de levier de 8,32 %. La dernière prolongation de mandat du locataire a débuté le 1er décembre 2021 et s'étend jusqu'au 30 novembre 2034. L'État, comme c'est le cas pour presque tous les baux d'État, possède un droit de résiliation à compter du 30 novembre 2028. Le loyer augmente chaque année d'environ 1,5 %. Le bail est modifié brut, le locataire étant responsable des frais de gaz et d'électricité. De plus, le locataire rembourse les réparations, les mises à niveau et les remplacements des systèmes mécaniques demandés, ainsi qu'une dérogation administrative de 5 % pour ces travaux.
Le complexe est idéalement situé dans le quartier central des affaires de Sacramento, avec un accès immédiat à toutes les autoroutes de la région, de nombreux restaurants et lieux de divertissement ainsi que des options résidentielles denses et variées. L'accès facile aux transports en commun est extrêmement important pour l'État de Californie, qui souhaite rendre les trajets domicile-travail aussi simples et abordables que possible pour ses employés et ses clients. Il convient d'ajouter que la flotte de trains légers électriques et de bus alimentés au gaz naturel de Regional Transit est particulièrement intéressante à cet égard.
C'est la première fois que les bâtiments du CARB sont mis en vente depuis 34 ans. L'offre représente une opportunité rare et très intéressante d'acquérir des actifs auprès d'un locataire de première qualité, l'État de Californie, qui a clairement démontré son engagement à long terme en faveur de cet emplacement et de ces installations. En raison des améliorations importantes apportées à l'immeuble par le locataire au fil des années et de l'attention minutieuse portée par le propriétaire aux détails dans la gestion et l'exploitation du complexe, les dépenses non courantes devraient être minimes dans un avenir prévisible. De plus, alors que l'État poursuit ses demandes de modifications et de mises à niveau de l'usine physique et de ses améliorations, les frais administratifs de dérogation facturés par le propriétaire, qui n'ont pas été inclus dans notre souscription aux présentes, pourraient s'avérer une source importante de revenus supplémentaires pour l'acheteur à long terme.
Les fonctions essentielles assurées par le CARB et ses investissements importants dans ce site et ces bâtiments suggèrent que la probabilité de renouvellements en série et d'occupation à long terme est élevée.