State of Indiana Government Offices Portefeuille de bureau à vendre 10 biens 7 938 712 € Localisations multiples

Marcus & Millichap a le plaisir d'offrir la possibilité d'acheter les intérêts en fief simple d'un portefeuille de 11 bâtiments gouvernementaux loués à l'État de l'Indiana. Le Département des services à l'enfance et le Département des ressources familiales sont les principaux utilisateurs des propriétés. Les deux départements de l'État ont une longue histoire d'occupation de chaque site, l'État de l'Indiana ayant effectué plusieurs renouvellements de bail pour chaque propriété du portefeuille.
L'ensemble du portefeuille est bien coté à un taux de capitalisation de 8,13 % sur un bénéfice d'exploitation net actuel d'un peu moins de 704 000 dollars. Sur la base du prix au pied carré, les actifs sont évalués à un prix moyen par pied carré de 112$, soit près de la moitié de la valeur de remplacement actuelle. Chaque propriété du portefeuille est facturée individuellement en fonction de la durée du bail restant à courir dans l'État de l'Indiana, ainsi que du millésime de construction et de la solidité relative de l'emplacement spécifique. Ainsi, les propriétés peuvent toutes être achetées séparément ou sous forme de portefeuille.
L'État de l'Indiana conserve une note de crédit en livres sterling de « AAA » auprès de S&P, « Aaa » de Moody's et « AAA » de Fitch, faisant de l'Indiana l'un des 13 États du pays à bénéficier d'un crédit triple A auprès des trois agences de notation de crédit. La note de crédit de l'Indiana est en fait supérieure à celle des États-Unis, qui a été abaissée l'année dernière par S&P et Fitch.
Bien que les contrats de location gouvernementaux comportent presque toujours des clauses de résiliation pour des raisons de commodité, les investisseurs ont toujours été attirés par cette classe d'actifs parce que les gouvernements des États et le gouvernement fédéral en général, et l'État de l'Indiana en particulier, exercent rarement leurs droits de résiliation et délocalisent rarement. L'occupation historique de ce portefeuille par ces locataires de l'État renforce certainement la thèse selon laquelle il s'agit de sites essentiels à la mission, situés dans tout l'Indiana.
C'est l'occasion d'acheter un portefeuille diversifié d'actifs loués par le gouvernement, avec le soutien de l'un des meilleurs garants de crédit disponibles. Chacun de ces bâtiments appartient au promoteur d'origine depuis sa construction, ce qui démontre une fois de plus la stabilité historique des propriétés individuelles qui composent le portefeuille global.