The VSR Portfolio Portefeuille à vendre 6 biens 27 517 201 € Localisations multiples

CBRE, Inc. a le plaisir de proposer un portefeuille industriel léger stabilisé de six bâtiments totalisant ± 159 884 pieds carrés dans les sites très demandés de Roseville, Rocklin et West Sacramento.
Les propriétés sont dans un état physique impeccable et ont été gérées de manière professionnelle. Les nouvelles constructions de ce type de produit sont quasiment inexistantes et l'inventaire en cours de construction affichera des loyers demandés qui sont environ 250 % plus élevés que les loyers en vigueur pour les Sujets et nettement supérieurs aux loyers du marché que nous avons projetés pour ce portefeuille à mesure que les baux en vigueur évolueront à la hausse. Notre hypothèse de base est que, compte tenu de la nature et de la qualité des améliorations apportées par les Sujets, de leur emplacement centralisé dans les meilleurs micromarchés de la région et de la pénurie d'espace disponible, sans parler de l'espace disponible de cette qualité, la mise en place des loyers sur le marché tout en restant en deçà des loyers demandés requis par de nouvelles constructions coûteuses, permettra une augmentation significative des revenus avec peu ou pas de risque de perte d'inoccupation. Nos résumés des souscriptions financières et des sous-marchés, qui suivent ci-après, développeront notre réflexion à cet égard.
Le prix de l'Opportunity est de 30 000 000$. Les suites réservées aux locataires sont louées à 98,7 %. Le taux d'occupation historique est de 100 % ou environ depuis des années. Si et quand un locataire est parti, le propriétaire a constaté que l'espace libéré est libéré rapidement et à peu de frais, étant donné la nature fongible et de haute qualité des améliorations apportées à l'ensemble du portefeuille.
Le prix d'offre est égal à 188$ le pied carré avec un taux de capitalisation pour la première année de 4,92 %. Nos prévisions relatives à la première augmentation des loyers en vigueur à la date d'expiration de chaque bail suggèrent un taux de capitalisation boursière de 6,05 %. Notre analyse des flux de trésorerie actualisés sur 10 ans (Argus), qui suppose à la fois une probabilité de renouvellement de 85 % et une vente du portefeuille après 10 ans, prévoit un TRI annuel sans effet de levier de 7,61 % et un rendement de levier de 8,84 %.
Nous estimons les coûts de remplacement des six bâtiments entre 292$ le pied carré et 383$ le pied carré. (Les analyses des coûts de remplacement effectuées par des tiers sont incluses dans notre site de due diligence ; veuillez envoyer un e-mail aux courtiers pour obtenir le lien.) Dans de nombreux cas, notamment en ce qui concerne les immeubles de bureaux dans le monde d'aujourd'hui, le coût de remplacement n'est pas pertinent en l'absence de demande des locataires. Cependant, en ce qui concerne les stocks industriels légers, la demande à long terme est réelle, les taux d'inoccupation sont extrêmement bas et de nouveaux développements sont justifiés. Tout cela contribue à faire grimper de manière significative les coûts des nouvelles constructions, en augmentant la valeur des projets existants, mais aussi en permettant la mise en place de loyers plus modestes, une marge de manœuvre importante à mesure que les baux en vigueur expirent et deviennent prêts à être renouvelés.
Bien que nos estimations concernant la hausse des loyers lors de la première série de hausses semblent justes et raisonnables, les loyers demandés pour les quelques projets actuellement en construction suggèrent que nos chiffres pourraient en fait être faibles. Par exemple, dans le sous-marché de Roseville/Rocklin, Schnitzer Properties est en construction avec deux bâtiments industriels légers à locataires multiples (80 080 pieds carrés divisibles en 5 720 pieds carrés et 109 200 pieds carrés divisibles en 7 800 pieds carrés). Chaque espace abandonné est équipé d'un quai et d'un chargement au niveau du sol à une base demandant un loyer de 1,30$ le pied carré. /mois, plus NNN. Nous avons suggéré que les composantes Roseville/Rocklin de ce portefeuille rapporteront des loyers de première tranche compris entre 1,05 et 1,20 dollar le pied carré. fourchette /mois plus filets triples.